Parlament kończy prace nad przepisami mającymi sprawić, że firmy wykupią od samorządów lub Skarbu Państwa komercyjne grunty, z których korzystają dzięki prawu użytkowania. To nie będzie jednak koniec użytkowania wieczystego w Polsce — ostrzegają eksperci. Dla wielu przedsiębiorców ten interes nie będzie się opłacał. Wszystko przez unijne przepisy nieuwzględniające polskiej specyfiki jeszcze z czasów PRL-u.

Jolanta Ojczyk

Wkrótce po wakacjach w życie może wejść nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami, która ma skończyć reformę uwłaszczeniową. Na rozpoczynającym się posiedzeniu Sejm ma już tylko rozpatrzyć poprawki Senatu. Jedna z nich jest bardzo ważna dla przedsiębiorców. Jeśli posłowie ją odrzucą, to trudno będzie mówić o likwidacji użytkowania wieczystego w Polsce. Z pewnością część firm skorzysta z nowych zasad wykupu komercyjnych gruntów, ale dla wielu krótki czas na przeprowadzenie transakcji i wysoka cena będą barierą nie do pokonania. By ją obniżyć, swoje przepisy musiałaby zmienić Unia.

Ponadto z nowych zasad co do skorzystania z roszczenia o wykup gruntu nie mogą skorzystać przedsiębiorcy, którzy dostali grunt w użytkowanie po 31 grudnia 1997 r. oraz ci, którzy są użytkownikami wieczystymi nieruchomości niezabudowanej. W efekcie użytkowanie wieczyste pozostanie z nami na dłużej, choć w listopadzie 2023 r. Waldemar Buda, minister rozwoju i technologii, przekonywał, że zlikwiduje relikt PRL, gdzie własność jest czysto iluzoryczna.

Polecamy też: Rewolucja w podatku od nieruchomości. Jakie będą skutki wyroku TK?

O co chodzi z użytkowaniem wieczystym

Użytkowanie wieczyste gruntów pod mieszkaniami zostało przekształcone we własność w 2019 r. Za grunty pod działalność komercyjną właściciele nadal muszą wnosić opłaty za użytkowanie. Opłaty podlegają aktualizacjom i często są podwyższane. Z danych Ministerstwa Rozwoju i Technologii wynika, że obecnie łącznie w użytkowaniu wieczystym jest 505 tys. 796 gruntów. Grunty Skarbu Państwa stanowią aż ok. 485 tys. ha, a gmin – ok. 61 tys. ha. Z raportu opracowanego przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych w 2021 r. wynika zaś, że wśród gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi lub przeznaczonych pod taką zabudowę, grunty w użytkowaniu wieczystym stanowią powyżej 50 proc., a w niektórych przypadkach nawet 100 proc. gruntów inwestycyjnych.

Obecnie, jeśli użytkownik chce wykupić grunt na własność, to jego właściciel gmina lub Skarb Państwa, muszą się na to zgodzić. — Jednym słowem użytkownicy wieczyści nie mają prawnych możliwości, poza pewnymi wąskimi wyjątkami, do zmuszenia drugiej strony do sprzedaży prawa własności — tłumaczy radca prawny Tomasz Artaszewicz-Zawisza z Crido, ekspert Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych. I to się zmieni, choć nie na zawsze i nie dla wszystkich. Ponadto Unia Europejska zgodziła się na obniżenie ceny w ramach pomocy de minimis. Nowe zasady nie będą jednak tak korzystne, jak oczekiwaliby przedsiębiorcy.

Zobacz też: Fakturowa rewolucja dla przedsiębiorców w 2024 r., także tych małych. Wszystko, co musisz wiedzieć o KSeF

Jak będzie liczona cena wykupu

Zgodnie z ustawą cena dla nieruchomości gruntowej należącej do samorządu, a wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej wyniesie nie mniej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej oraz wartości gruntu określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość gruntu określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży.

W przypadku gruntów Skarbu Państwa będzie to 20-krotność opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w przypadku płatności jednorazowej (25-krotność przy płatności w ratach), nie więcej jednak niż 60 proc. wartości gruntu.

W efekcie w zależności od obowiązującej stawki procentowej opłaty rocznej (0,3 proc., 1 proc., 2 proc., 3 proc. lub wyższa) użytkownik zapłaci za własność gruntu odpowiednio równowartość 6 proc., 20 proc., 40 proc., 60 proc. lub więcej wartości rynkowej gruntu, ale nie więcej niż ta wartość. Korzyść przedsiębiorcy obejmująca różnicę pomiędzy wartością rynkową gruntu i ustaloną ceną, będzie mogła zostać rozliczona w ramach limitu pomocy de minimis. W przypadku, gdy różnica ta przekroczy dostępny limit, przedsiębiorca będzie zobowiązany do uiszczenia dopłaty.

Cena wykupu będzie wysoka

Według Tomasza Artaszewicza-Zawiszy większość terenów, które będą wchodziły w grę, jest na stawce procentowej 3 proc. — Co do zasady cena, którą trzeba będzie ponieść za wykup użytkowania wieczystego, a de facto na wykup gruntu, będzie wynosiła dwudziestokrotność tej stawki, czyli większość podmiotów będzie musiała zapłacić 60 proc. wartości gruntu. Natomiast pozostałe 40 proc. musi mieścić się w pomocy de minimis (dozwolonej pomocy publicznej). Gdy nie będzie się mieścić, wówczas powstanie konieczność dopłaty pozostałej części. Limit pomocy w ciągu trzech lat wynosi zasadniczo 200 tys. euro brutto, czyli ok. 1 mln zł. Jest to wartość 70-metrowego, 80-metrowego mieszkania w Warszawie czy Krakowie — zauważa ekspert.

Z uwagi na bardzo niski limit pomocy w większości przypadków przedsiębiorcy będą musieli uiścić znacznie wyższą cenę niż 60 proc. wartości rynkowej gruntu, przy równoczesnym braku możliwości zaliczenia na poczet ceny wartości użytkowania wieczystego czy też wniesionych już opłat rocznych.

— Nie można także pozostawać obojętnym na tendencję, iż na rynku nieruchomości cena nieruchomości bardzo często nie odbiega od kwoty, jaką należy zapłacić za prawo użytkowania wieczystego, co sprawdzać się może do faktycznie dwukrotnej zapłaty za tą samą nieruchomość, gdy przedsiębiorca w ostatnich latach nabył prawo użytkowania wieczystego — przyznaje ekspert Tomasz Artaszewicz-Zawisza.

Adam Małyszko, prezes Stowarzyszenia Forum Recyklingu Samochodów FORS zwraca uwagę na inny problem. — W ostatnim czasie rosły i wartości działek i wysokość opłaty za użytkowanie. W efekcie ceny wykupu będą wysokie — ostrzega Małyszko. I podaje swój przykład. W 2015 r. mógł wykupić grunt za 500 tys. zł, ale wojewoda się nie zgodził. Za sprawą nowelizacji na wykup musi mieć 5 mln zł, a jeśli uzyska pomoc publiczną, to o około milion złotych mniej. — Dzisiaj przedsiębiorcy takich pieniędzy nie mają — uważa Małyszko. I dodaje, że wielu przedsiębiorców korzysta z pomocy de minimis i przy wykupie z niej już nie skorzysta.

Podobnie uważa Halina Pupacz, prezes Polskiej Izby Paliw Płynnych. — Zważywszy na obecną wartość wielu działek przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej, realna cena sprzedaży będzie oscylować bliżej pełnej wartości rynkowej. Rozwiązanie takie jawi się jako niesprawiedliwe i budzi sprzeciw tym bardziej przez wzgląd na ponoszone przez lata, czasami całe dekady, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, które w żadnym stopniu nie są uwzględniane w projektowanej regulacji — podkreśla Pupacz.

Bez Unii taniej nie będzie

By było inaczej, potrzebne są jednak zmiany na poziomie Unii. — Zdaję sobie sprawę, że to nie jest winą ustawodawcy, bo pomoc de minimis jest regulowana przez prawo unijne. W mojej ocenie w pierwszej kolejności należałoby jednak walczyć o to, żeby w prawie unijnym wprowadzono w tym przypadku szczególny wyjątek od zasad pomocy de minimis, bo mamy do czynienia z prawem użytkowania wieczystego, które jest reliktem minionego ustroju. Unia Europejska dąży do tego, żeby te relikty przestały istnieć, ale przez swoje regulacje faktycznie uniemożliwia likwidację tego legislacyjnego potworka — ocenia Tomasz Artaszewicz-Zawisza.

Trzy lata na wniosek to minimum. Na to muszą zgodzić się posłowie

Ponadto ustawa uchwalona przez Sejm zawiera przepisy epizodyczne nakładające obowiązek sprzedaży nieruchomości, o ile przedsiębiorca zawnioskuje o to w ciągu roku od wejścia w życie przepisów. Jest to tzw. roszczenie o wykup gruntu. I jak zauważają eksperci, 12 miesięcy to za mało, nie pokrywa się nawet z trzyletnim okresem rozliczenia pomocy publicznej. Dlatego też Senat wydłużył ten okres do trzech lat. — Część przedsiębiorców ma w znacznym stopniu wykorzystaną pomoc lub ma sporządzone plany inwestycyjne związane z wykorzystaniem dotacji, co ograniczy możliwość skorzystania z wykupu — argumentuje Tomasz Grodzki, marszałek Senatu.

Przedstawiciele przedsiębiorców apelowali o pięć lat, ale z trzech też się cieszą i liczą, że Sejm nie odrzuci poprawki Senatu.

— Biznesu nie planuje się z dnia na dzień, czy z miesiąca na miesiąc. Ktoś może mieć już swoje plany dotacyjne na kolejne dwa lata. Dlatego uważamy, że termin na złożenie żądania wykupu gruntu powinien wynosić przynajmniej pięć lat. Trzy lata to jednak więcej niż 12 miesięcy i liczymy, że posłowie poprą poprawkę Senatu. Chodzi bowiem o możliwość zaoszczędzenia ok. 1 mln zł, co może spowodować, że przynajmniej część podmiotów będzie w stanie z tego prawa skorzystać — podkreśla Tomasz Artaszewicz-Zawisza.

Jest to o tyle ważne, że samorządy będą miały cztery miesiące na uchwalenie zasad wykupu. Jeśli nie przyjmą w tym czasie uchwał, będą obowiązywały zasady wykupu od Skarbu Państwa. To jednak oznacza, że w praktyce epizodyczne przepisy niepozwalające odmówić wykupu, będą obowiązywać tylko przez osiem miesięcy.

Nie każdy będzie mógł wykupić grunt bez zgody właściciela

Ponadto zgodnie z ustawą z roszczenie o wykupienie gruntu nie będzie przysługiwało każdemu. Nie obejmie gruntów niezabudowanych, znajdujących się w odrębnych zasobach, np. w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa, a także oddanych w użytkowanie wieczyste po 31 grudnia 1997 r. W efekcie wiele firm nie skorzysta z możliwości wykupu.

Adam Małyszko zauważa, że skoro żądanie wykupu nie dotyczy nieruchomości niezabudowanych, to nie zostanie też osiągnięty cel, jakim miało być zachęcenie do inwestowania. — Wręcz przeciwnie przedsiębiorcy, mając perspektywę wykupu gruntu i uwzględniając wartości prawa użytkowania, będą bardziej ostrożni w zainwestowaniu — ocenia Małyszko. Zwraca też uwagę, że nieraz się zdarza, że nieruchomość składa się z kilku działek, w tym niezabudowanych, połączonych ze sobą faktycznie, ale mających różne księgi wieczyste. I samorządy nadal będą mogły nie wyrazić zgody na sprzedaż tych niezabudowanych gruntów. Im bardziej opłaca się pobierać opłatę za użytkowanie.

W efekcie zdaniem ekspertów ustawa, choć potrzebna i wyznaczająca dobry kierunek zmian, nie zlikwiduje użytkowania wieczystego.

https://www.onet.pl/informacje/businessinsider/likwidacja-uzytkowania-wieczystego-zagrozona-firmom-moze-sie-nie-oplacac/29gk0xp,211f4564